Tahliye Taahhüdünün Şartları ve Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili mevzuat çerçevesinde, kiralanan taşınmazın tahliyesi, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin sona ermesi açısından önemli bir konudur. Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak beyan ettiği bir irade açıklamasıdır ve bu taahhüt, tahliye davası açılmasında önemli bir hukuki dayanak teşkil eder. Bu yazımızda, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, bu taahhüde dayalı tahliye davasının açılma koşulları ve ilgili hukuki süreçler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile ilgili mevzuata göre detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
1. Tahliye Taahhüdünün Tanımı ve Hukuki Niteliği
Tahliye taahhüdü, kiracının, kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak beyan ettiği bir irade beyanıdır. 6098 sayılı TBK m. 352/1’de açıkça düzenlenmiş olan bu taahhüt, kiraya verene, taahhüt edilen tarihte kiralananı tahliye etmeyen kiracıya karşı tahliye davası açma hakkı tanır. Bu maddeye göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye taahhüdü, bir irade beyanı olup, kiracının kiralananı tahliye etme yükümlülüğünü açıkça ortaya koyar. Ancak, bu taahhüdün geçerli olabilmesi için belirli şekil ve esas şartlarına uyulması gerekir. Aksi halde, taahhüt hukuken geçersiz sayılabilir ve tahliye davası açılması mümkün olmayabilir.
2. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdünün hukuken geçerli olabilmesi için, TBK m. 352/1 ve ilgili Yargıtay içtihatları ışığında aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Yazılı Şekil Şartı:
TBK m. 352/1 uyarınca, tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılması zorunludur. Sözlü bir taahhüt, hukuken geçersizdir ve tahliye davasına dayanak teşkil edemez. Yazılı şekil şartı, taahhüdün noterlikçe düzenlenmesi veya noterlikçe onaylanması gerektiği anlamına gelmez; kiracının el yazısıyla veya elektronik ortamda yazılmış ve imzalanmış bir belge yeterli kabul edilir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması:
Tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya tesliminden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilmiş olması halinde geçersiz sayılacağı Yargıtay tarafından sıkça belirtilmiştir. Bu durum, kiracının iradesinin baskı altında olabileceği gerekçesiyle kabul edilmiştir. TBK m. 352/1’de açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi yer alır.
- Belli Bir Tarih İçermesi:
Tahliye taahhüdünde, kiralananın tahliye edileceği tarih açıkça belirtilmelidir. Belirsiz bir tarih (örneğin, “bir süre sonra tahliye edeceğim”) içeren taahhütler geçersizdir. Yargıtay, bu konuda katı bir yorum benimsemiş ve tahliye tarihinin net bir şekilde yazılmasını şart koşmuştur.
- İrade Sakatlığı Bulunmaması:
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kiracının bu beyanı serbest iradesiyle vermiş olması gerekir. TBK m. 30-39’da düzenlenen irade sakatlıkları (hata, hile, tehdit) mevcutsa, taahhüt geçersiz sayılabilir. Örneğin, kiracının tahliye taahhüdünü baskı altında veya kira sözleşmesini imzalayabilmek için vermek zorunda bırakılması, irade sakatlığı oluşturur.
- Taahhüdün Kiracı Tarafından Verilmiş Olması:
Tahliye taahhüdünün, bizzat kiracı tarafından veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması gerekir. Kiracı adına üçüncü bir kişinin taahhüt vermesi, vekaletnameyle yetkilendirilmediği sürece geçersizdir.
3. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasının Açılma Şartları
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası, kiraya verenin, kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmemesi halinde başvurabileceği bir hukuki yoldur. Bu dava, TBK m. 352 ve devamında açıkça düzenlenmiş olup, aşağıdaki şartlara uyulması gerekir:
- Dava Açma Süresi:
TBK m. 352 ve devamına göre, kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre, hak düşürücü bir süre olup, süresinde dava açılmaması halinde kiraya verenin bu taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkı sona erer.
- Yetkili ve Görevli Mahkeme:
Tahliye davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6).
- İcra Yoluyla Tahliye:
TBK m. 352 ve devamı kiraya verene iki seçenek sunar: dava açmak veya icra yoluyla tahliye talep etmek. İcra yoluyla tahliye için, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak “tahliye talepli icra takibi” başlatabilir. Kiracı, bu takibe 7 gün içinde itiraz ederse, kiraya veren, itirazın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır (İcra ve İflas Kanunu m. 269).
- Davada İspat Yükü:
Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda, kiraya veren, taahhüdün geçerli olduğunu ve taahhüt edilen tarihte kiralananın tahliye edilmediğini ispatla yükümlüdür. Kiracı ise, taahhüdün irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğunu veya taahhüdün şartlarının oluşmadığını iddia ederse, bu iddiasını ispatla yükümlüdür.
4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davalarda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda, hem kiraya veren hem de kiracı açısından dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır:
- Kiracının İrade Özgürlüğü: Tahliye taahhüdünün, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması şarttır. Eğer kiracı, kira sözleşmesini imzalayabilmek için taahhüt vermeye zorlanmışsa, bu durum irade sakatlığı oluşturur ve taahhüt geçersiz sayılabilir.
- Taahhüt Tarihinin Netliği: Taahhüt edilen tarihin açıkça belirtilmesi, davanın başarısı için kritik bir öneme sahiptir. Belirsiz bir tarih içeren taahhütler, hukukumuzda geçersiz kabul edilir.
- Sürelerin Takibi: Kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde yasal haklarını kullanması gerekmektedir.
- Kira Sözleşmesinin Türü: Tahliye taahhüdü, hem konut hem de işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında, kiraya verene kiralananı tahliye ettirme konusunda önemli bir hukuki imkan sağlar. Ancak, bu taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı şekil şartına uyulması, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, belirli bir tarih içermesi ve irade sakatlığı bulunmaması gibi şartlar titizlikle yerine getirilmelidir. Aksi halde, taahhüt hukuken geçersiz sayılabilir ve tahliye davası reddedilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açmak isteyen kiraya verenler, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde hukuki haklarını kullanmalıdırlar. Bu süreçte, taahhüdün geçerliliği ve dava açma süresine uyulması büyük önem taşır. Kiracılar ise, taahhüdün irade sakatlığı nedeniyle geçersiz olduğunu iddia ediyorlarsa, bu iddialarını ispatla yükümlüdür.
Tahliye taahhüdüne dayalı davalar, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hassas bir hukuki süreçtir. Bu nedenle, sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi için uzman bir kira hukuku avukatından destek alınması önerilir. Daha fazla bilgi veya hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.